Cómo el Ejecutivo municipal empaquetó: beneficios para desarrolladores inmobiliarios, una intendencia paralela sin control y la venta de tierras públicas en una sola ordenanza. Lo llaman ‘desarrollo urbano’.
🏛️ El proyecto llegó prolijo. Demasiado prolijo.
Hay algo que llama la atención cuando un proyecto de ordenanza viene tan bien presentado desde el Ejecutivo, tan lleno de palabras como ‘sostenible’, ‘previsibilidad’ y ‘simplificación de procedimientos’. Porque en la política municipal de Zárate, y esto ya lo hemos aprendido a la fuerza, cuanto más elegante es el envoltorio, más vale la pena mirar qué hay adentro.
La última sesión del Concejo Deliberante trajo un proyecto del Ejecutivo que, en teoría, viene a resolver los problemas del desarrollo urbano en la zona del Paseo de la Ribera. Un área estratégica, costera, con potencial enorme. Nadie discute eso. Lo que sí vale la pena discutir, con lupa, con paciencia y sin dejarse llevar por el entusiasmo de María Elena Gallea para el ingreso del proyecto por fuera del Orden del Día, es a quién beneficia concretamente esta ordenanza. Y ahí la cosa cambia de tono.
La respuesta corta: a los desarrolladores inmobiliarios. La respuesta larga es este artículo.
💸 Exenciones para los privados, promesas para el vecino
El corazón del proyecto es el llamado ‘Régimen de Promoción de la Construcción’. Suena bien. ¿Qué implica en concreto? Que quienes adhieran al régimen quedan eximidos del pago de la plusvalía establecida en ordenanzas anteriores, sin que por ello creamos que el pago de una plusvalía que daba rienda suelta a negocios y negociados estuviera bien. También están exentos de todo tributo municipal que grave la construcción. Además, detalle que aparece casi al pasar en el artículo 4, el estacionamiento no computará como parte del FOT. Es decir: más metros construibles, menos impuestos, y como bonus, el municipio les perdona lo que ya deben si empiezan obras antes del 31 de julio de 2026… presionando al Concejo Deliberante para una rápida expedición sobre el proyecto.
La verdad es que uno esperaría que, a cambio de semejante paquete de beneficios, el Estado recibiera algo concreto. Y técnicamente, sí: los desarrolladores deben ‘aportar un mejoramiento integral al desarrollo urbanístico’, usar al menos 80% de mano de obra local, y suscribir un convenio urbanístico. Todo bien. Excepto que ninguna de esas condiciones tiene plazos reales, penalidades claras ni mecanismos automáticos de fiscalización. El convenio lo negocia el Departamento Ejecutivo. Lo aprueba el Departamento Ejecutivo. Lo controla el Departamento Ejecutivo. La ciudadanía se entera, si tiene suerte, cuando se publica, si se publica como corresponde, en el Boletín Oficial. Y cumplir con el Boletín Oficial no es transparencia: es el mínimo legal, no un acto de buena fe.
Y acá es donde aparece el problema de fondo: el Estado no asume compromisos concretos. Los desarrolladores sí reciben garantías concretas. Eso no es política pública. Es un contrato donde una parte firma con lapicera y la otra con lápiz.
🏢 El ENDEZA: la Intendencia paralela que nadie eligió
Si algo llama la atención en este proyecto es la cantidad de veces que aparece el ENDEZA, el Ente Municipal de Desarrollo de Zárate, como ejecutor, recaudador, administrador y árbitro de casi todo lo que importa. Y es que la lista es, digamos, llamativa.
El ENDEZA tramita y evalúa las adhesiones al régimen. El ENDEZA cobra las plusvalías adeudadas de convenios anteriores. El ENDEZA toma la tenencia de todos los inmuebles municipales dentro del área del artículo 3, y los puede concesionar mediante procedimientos propios. El ENDEZA puede otorgar espacios públicos por 30 años y sin canon mensual a dueños de boliches que quieran relocalizarse. El ENDEZA recibe fondos, los administra y los aplica. Todo eso, con una supervisión del Concejo Deliberante que se limita, en el mejor de los casos, a que le informen lo que ya hicieron.
Esto no es coordinación institucional. Esto es una intendencia paralela con presupuesto propio, patrimonio inmobiliario delegado, facultad de concesionar espacios públicos y capacidad de negociar convenios con privados. Todo bajo el paraguas del Departamento Ejecutivo, que es quien designa a sus autoridades y marca el rumbo.
La pregunta que nadie respondió en el recinto es: ¿quién controla al ENDEZA? La respuesta que surge del texto del proyecto: básicamente, nadie que no sea el propio Ejecutivo. Los fondos fluyen, los convenios se firman, las concesiones se otorgan. Y el Concejo se entera después, si es que se entera.
En estas páginas ya documentamos cómo funciona la SAPEM Costanera, otra estructura similar donde el intendente Matzkin designó a sus propios colaboradores para gestionar patrimonio público en la zona ribereña. Julián Guelvenzú —agradecido públicamente por Matzkin el día de su asunción, con antecedentes en disputas sobre terrenos costeros— llegó a la SAPEM días después de que Matzkin asumiera… y se fue rapidito sin explicar el por qué. El ENDEZA es, en cierta forma, la versión ordenanza de esa misma lógica: estructuras paralelas, fondos públicos, y el mismo círculo de siempre tomando decisiones que afectan a toda la ciudad.
No es paranoia. Es un patrón. Y los patrones, cuando se repiten, tienen nombre.
🎭 La ordenanza ómnibus que mete todo en la misma bolsa
Habría que reconocerle al proyecto, al menos, cierta ambición temática. Porque en sus 23 artículos logra combinar, sin mayor pudor:
- Exenciones tributarias a desarrolladores inmobiliarios.
- La delegación de inmuebles municipales al ENDEZA.
- La regularización de causas judiciales por terrenos costeros.
- Un régimen especial para relocalizar boliches bailables (sí, boliches).
- Y, en el artículo 15, la venta directa de diez inmuebles municipales ubicados fuera del área de la Costanera, en distintos puntos del partido, cuya conexión con el desarrollo urbano ribereño es, cuanto menos, creativa… cuyos fondos se utilizarán, dicen, para relocalizar el corralón municipal y barrios inundables, sin especificar cuáles serían esos barrios.
El artículo 15 dispone la venta de bienes del dominio privado municipal en la Circunscripción II, III, IV y V. Inmuebles que no están en el Paseo de la Ribera, no tienen relación directa con la temática de la ordenanza, y cuya inclusión en este proyecto no responde a ninguna necesidad urbanística evidente. Simplemente están ahí, entre las exenciones a los desarrolladores y las facultades del ENDEZA, como quien mete en la misma bolsa el aceite, el jabón y el desodorante porque total hay que hacer las compras.
Esto tiene nombre en derecho parlamentario: técnica legislativa deficiente. O, si uno prefiere ser más directo: es una ordenanza ómnibus donde se aprovecha que el tren ya está en movimiento para subir pasajeros que no tienen por qué estar en ese vagón.
🔁 El artículo que se muerde la cola (y nadie se sonrojó)
Pero el momento más extraordinario del proyecto, y hay que decirlo con toda la contundencia que merece, es el artículo 16.
El artículo 16 dice, textualmente: ‘Autorízase al Departamento Ejecutivo a llamar a Licitación Pública conforme el procedimiento previsto en el artículo 159 y concordantes de la Ley Orgánica de las Municipalidades, Decreto-Ley Nº 6.769/58, a fin de dar cumplimiento al artículo 16º’.
Lean eso de nuevo. El artículo 16 autoriza a llamar a licitación para cumplir con… el artículo 16. El mismo artículo. El que están leyendo. El que no dice qué hay que licitar porque toda su extensión la consume autorreferenciándose en un loop infinito digno de un error de programación de primer año.
No hay un artículo 16 anterior que se haya renumerado mal. No hay una referencia cruzada que se haya colado por error. El artículo 16 existe únicamente para citar al artículo 16 como su propia razón de ser. Es legislativamente equivalente a firmar un cheque en blanco y escribir en el concepto ‘para cumplir con este cheque’.
La ignorancia y la desidia en la redacción son absolutas. Y lo más inquietante no es el error en sí, los errores pasan, sino que nadie en el Ejecutivo lo leyó con cuidado antes de presentarlo. O si lo leyeron, no les importó. Ambas opciones deberían preocuparnos por igual. Pero además ninguno de los 20 concejales reparó en ello… porque le dieron ingreso al Expediente sin siquiere leer de qué se trataba.
Porque este no es el gobierno de la excelencia técnica. Este es el gobierno del slogan ‘Haciendo lo que dijimos que íbamos a hacer’. Y la verdad es que, visto el artículo 16, lo que están haciendo es presentar proyectos de ordenanza que se auto-contradicen, que nadie corrigió, y que el Concejo debería devolver con una nota adjunta pidiendo que los lean antes de traerlos al recinto.
📏 Del dicho al hecho.
En su discurso de inauguración del período ordinario de sesiones el Intendente Matzkin afirmó al anunciar el envío de este proyecto, taxativamente, ‘Vamos, en este primer proyecto, a promover la construcción con dos condiciones: que la mano de obra tiene que ser de la construcción local y que ante igualdad de precios tiene preferencia el proveedor local’.
El artículo 6 del proyecto remitido al Concejo Deliberante menciona en su punto 5 ‘5. Deberá emplearse en la construcción, al menos, un ochenta por ciento (80 %) de mano de obra local y ofrecer un esquema de compra a proveedores locales de materiales y servicios, siempre en condiciones de igualdad de precios.’ Ya no son las mismas condiciones.
Ni la mano de obra será local, solo establece un mínimo, ni hay preferencia por el proveedor local, solo se le ofrece ‘un esquema de compra’. Parece una cuestión semántica, pero es mucho más que eso.
🦊 Los antecedentes importan. Siempre.
Nada de esto ocurre en el vacío. Ranzini, designado director de la SAPEM Costanera por el propio Matzkin, presentó como diputado un proyecto para que la provincia ceda terrenos costeros al ente que él mismo integraba. Eso no es una coincidencia. Eso es pararse de los dos lados del mostrador y no ver ningún problema en hacerlo.
Y ahora llega esta ordenanza que crea un régimen de exenciones tributarias para desarrolladores en la Costanera, le transfiere el patrimonio público al ENDEZA, y le da al Ejecutivo poder de decisión sobre casi todo, con supervisión legislativa mínima y transparencia opcional.
¿Es ilegal? Probablemente no. ¿Es transparente? De ninguna manera. Cumplir la ley de manera formal no es ser transparente. Es el piso mínimo, no el techo. Un gobierno que genuinamente hace las cosas bien no necesita estructuras paralelas, entes con autonomía irrestricta y convenios que se publican cuando ya están firmados. Un gobierno que genuinamente hace las cosas bien las hace a la vista de todos, con mecanismos de control reales y sin que haya que leer el Boletín Oficial a las 11 de la noche para enterarse de qué pasó con el patrimonio de la ciudad.
📋 Para terminar: lo que la oposición tendría que hacer (y probablemente no hará)
El Concejo Deliberante tiene en sus manos un proyecto que, artículo por artículo, merece ser leído con atención quirúrgica. Hay artículos que no tienen objeto definido (el 16), hay delegaciones de patrimonio sin contraprestaciones claras (el 9), hay exenciones sin contrapartidas exigibles (el 4), y hay una venta de inmuebles que no tiene nada que ver con la ordenanza en la que aparece (el 15).
Lo mínimo que puede hacer una oposición que no brille por su ausencia es sentarse a leer este proyecto con cuidado, hacer las preguntas incómodas y no aprobarlo hasta que tenga respuestas satisfactorias. No porque haya que oponerse por principio, sino porque ese es exactamente el trabajo para el que fueron elegidos.
La transparencia no se decreta. No alcanza con publicar en el Boletín Oficial. No alcanza con cumplir los plazos formales. Transparencia es que los vecinos de Zárate puedan entender, sin necesidad de un abogado, a qué se comprometió el Estado y qué recibió a cambio. Y eso, en este proyecto, brilla por su ausencia.
‘Haciendo lo que dijimos que íbamos a hacer.’ Sí. La pregunta es, qué es exactamente lo que dijeron que iban a hacer, y si alguna vez alguien se lo preguntó en serio.
‘Reproduzca esta información, hágala circular por los medios a su alcance: a mano, a máquina, a mimeógrafo, oralmente. Mande copias a sus amigos: nueve de cada diez las estarán esperando. Millones quieren ser informados. El terror se basa en la incomunicación. Rompa el aislamiento. Vuelva a sentir la satisfacción moral de un acto de libertad. Derrote el terror.’
RODOLFO WALSH – AGENCIA CLANDESTINA DE NOTICIAS
