Del 30% al 0,5%: cómo el Municipio de Zárate inventó un truco fiscal para regalarle la ribera a los desarrolladores inmobiliarios

Hay cosas que solo pasan en Zárate. Y aunque uno crea que es falso, no: es real, está publicado en el Boletín Oficial Municipal, y tiene más agujeros legales que un queso gruyere. Así que agárrense, porque vamos a desarmar el Decreto Nº 227/26, firmado el 8 de julio de 2026 por el intendente Marcelo Matzkin, pieza por pieza, número por número, mentira por mentira.

🎭 El truco de la alícuota variable: de 30% a 0,5% como si nada

Empecemos por lo más escandaloso, porque no hay otra forma de decirlo. El decreto establece que, en todo el Partido de Zárate, la valorización inmobiliaria por desarrollos urbanísticos será de hasta el 30% del mayor valor del inmueble. Eso está en el artículo 1º, primera parte. Suena razonable, ¿no? Un tributo que grava la plusvalía que genera el propio desarrollo. Clásico.

Pero acá viene el truco. En el mismo artículo, el decreto dice que para los desarrollos urbanísticos que se constituyan en el sector costero delimitado en el artículo 2°, es decir la Costanera de Zárate, la contribución por desarrollo urbanístico será de hasta el cero coma cinco por ciento (0,5%) del mayor valor del inmueble.

¿Se entiende lo que pasó acá? En el resto del distrito, pagás hasta el 30%. En la Costanera, pagás hasta el 0,5%. Es decir, sesenta veces menos. Sesenta. No es un descuento. Es un borrón. Es como si el municipio dijera: ‘Bueno, para los amigos del río, la contribución no existe’.

Y la pregunta obvia es: ¿por qué?

🏖️ Los considerandos: un poema de cinismo disfrazado de desarrollo

El decreto se justifica con una serie de considerandos que, leídos en voz alta, suenan a discurso de campaña de un candidato que nunca pisó Zárate. Dice que ‘el sector costero de la ciudad constituye uno de los espacios con mayor potencial para el desarrollo urbanístico, turístico, comercial y recreativo de Zárate’. Y que está ‘subaprovechado’ y que por eso ‘torna conveniente la adopción de medidas específicas orientadas a estimular su puesta en valor’.

Hermoso, ¿no? Pero hay un problemita. Ya lo advertimos. Aquí y aquí. Así que no nos vengan con el cuento del ‘desarrollo armónico e integral’. Lo que se pretende es un gran negocio inmobiliario en la Costanera, y se lo pretende disfrazar de política pública.

⚖️ Los vicios legales: cuatro razones para que este decreto no sea viable

Pero vamos a lo técnico, porque acá es donde la cosa se pone realmente fea. Este decreto contiene unos cuantos vicios.

1. Vicio de invalidez por error material. El decreto funda su validez parcial en la ‘convalidación provincial por Decreto 70/2015’. El problema es que la norma correcta es el Decreto Provincial 71/2015, no el 70. Es un error de tipeo, dirán algunos. No. Es un error material que puede invalidar todo el acto administrativo, porque la fundamentación legal es incorrecta. Cuando el Ejecutivo se basa en una norma que no existe, el decreto queda colgando en el aire, sin piso legal.
2. Exceso de potestad reglamentaria. El decreto fija alícuotas: 30% para unos, 0,5% para otros. Pero las alícuotas tributarias no pueden ser fijadas por decreto. La Ordenanza Fiscal N° 5204 (Capítulo XX, artículos 223 a 239) y la Ordenanza Impositiva N° 5205 (artículo 27) delegan al Ejecutivo la reglamentación, no la creación de tributos. Si el decreto está fijando montos, alícuotas o condiciones que no están previstas en las ordenanzas, está excediendo su potestad y entrando en el campo reservado al Concejo Deliberante. Y eso, en democracia, no se hace por decreto.
3. Principio de reserva de ley tributaria. La Constitución Nacional (artículo 17) y la Constitución Provincial exigen que los elementos esenciales del tributo, hecho imponible, base imponible, alícuota, sean fijados por ordenanza, no por decreto. Acá el decreto fija la alícuota. Directamente. Sin pasar por el Concejo. Eso vulnera el principio de reserva de ley tributaria, que es una de las pocas garantías que tienen los contribuyentes contra el arbitrio del Ejecutivo.
4. Falta de Asamblea de Mayores Contribuyentes. Si el decreto, más allá de ‘reglamentar’, en la práctica crea o aumenta la contribución para el sector del Paseo de la Ribera, debería haberse sometido al trámite del artículo 29 de la Ley Orgánica de las Municipalidades (Decreto-Ley 6769/58), que exige, adicionalmente a la sanción de la Ordenanza, una Asamblea de Concejales y Mayores Contribuyentes para que presten su conformidad. La contribución al desarrollo urbanístico, aunque no es una ‘contribución de mejoras’ estricta, sí es un tributo que grava el aprovechamiento del suelo. Y si se la crea o modifica para un sector específico, el trámite es obligatorio. Acá no se hizo. Se saltaron el paso. Como si no existiera.

🤝 El contexto: zorros cuidando gallinas, otra vez

Y es que esto no pasa en un vacío. Ya lo contamos en Príncipe del Manicomio. El 12 de diciembre de 2023, apenas asumido, Matzkin designó como director de la SAPEM Costanera Zárate a Julián Guelvenzú, a quien agradeció públicamente su labor para que llegara a ser intendente. Guelvenzú, tiempo atrás, había denunciado que Cáffaro había invadido terrenos que él argumentaba eran de su propiedad. Un zorro cuidando las gallinas, dijimos entonces. Días después, Matzkin lo reemplazó por Mariano Gallegos, un recién llegado a Zárate que pocos conocen.

Pero el caso más escandaloso es el de Matías Ranzini. Designado director de la SAPEM el 14 de diciembre de 2023, que el 15 de marzo de 2024 presentó como diputado provincial el Expediente 720/24, pidiendo que la Provincia le cediera tierras de la zona ribereña sur ‘para que se pueda integrar de una forma acorde a lo integral y al desarrollo planeado por la SAPEM Costanera para todo el área’. Es decir: Ranzini, como diputado, pedía tierras para Ranzini, como director de la empresa que controla el municipio.

¿Casualidad que ahora, en julio de 2026, salga un decreto que reduce la contribución por desarrollo urbanístico en la Costanera al 0,5%? ¿Casualidad que el sector ‘subaprovechado’ sea exactamente el mismo donde la SAPEM tiene intereses propios? La verdad es que en Zárate las casualidades no existen. Solo hay patrones.

🏛️ La pregunta que nadie hace: ¿y el Concejo Deliberante?

Acá viene lo más preocupante de todo. Este decreto salió. Está publicado. Pero ¿dónde está el Concejo Deliberante? ¿Dónde están los concejales que deberían controlar que el Ejecutivo no se pase de la raya? ¿Dónde están los que deberían haber exigido que una modificación tributaria de esta magnitud pase por el recinto, con debate, con audiencia pública, con participación de los vecinos?

El silencio es ensordecedor. Y no es nuevo. En octubre de 2024 ya advertíamos que el proyecto de Ranzini no generaba ni un murmullo en el Deliberativo. Ni siquiera sus más fervientes acólitos lo hicieron público. ¿Pretendían que pasara bajo el radar? La respuesta, lamentablemente, parece ser que sí.

🗳️ La alternativa: ¿se puede hacer las cosas de otra manera?

Este artículo no es solo una denuncia. Es una invitación a pensar. Porque lo que pasa en Zárate no es inevitable. No es ley de naturaleza que el municipio regale la Costanera a los desarrolladores. No es inevitable que los decretos salgan con errores materiales, excesos de potestad y vicios de invalidez. No es inevitable que los concejales miren para otro lado.

Se pueden hacer las cosas de otra manera. Se puede exigir, como mandan las normas legales, que toda modificación tributaria pase por el Concejo Deliberante, con debate público, con participación de los vecinos, con control de constitucionalidad. Se puede exigir que los directores de empresas municipales no sean a la vez diputados provinciales que piden tierras para esas mismas empresas. Se puede exigir que la Costanera sea un espacio público, accesible, verde, para todos los zarateños, y no un negocio inmobiliario disfrazado de ‘desarrollo turístico y recreativo’.

Pero para eso hace falta algo que en Zárate escasea: una alternativa política real y creíble. No más de lo mismo con otra cara. No más promesas de campaña que se evaporan el 11 de diciembre. Hace falta gente que entienda que la política municipal no es repartir cargos ni firmar decretos a espaldas de la ciudadanía. Hace falta gente que sepa que el artículo 27 de la Ordenanza 5205 dice ‘reglamentación’, no ‘creación de tributos a medida de los amigos’. Hace falta gente que lea los decretos antes de que salgan, no después.

🔥 Conclusión: el 0,5% no es un número, es una señal

El 0,5% no es una cifra técnica. Es una señal. Es el municipio diciendo ‘Acá, en la Costanera, las reglas son otras’. Es el Ejecutivo inventando un régimen tributario paralelo para un sector específico, sin pasar por el Concejo Deliberante, sin respetar la Constitución, sin consultar a los vecinos.

Y la pregunta que le queda a cada zarateño es simple: ¿estamos dispuestos a seguir dejando que nos gobiernen así? ¿O es hora de construir algo distinto?

En Zárate, la Costanera es de todos. O debería serlo. Pero mientras sigamos aceptando decretos como el 227/26, la verdad es que no será de los vecinos, será solo de quienes tengan el dinero para comprarla, y el decreto para no pagar impuestos por realizarlo.