Hay cosas que solo pasan en Zárate. Y esta historia, la verdad es que parece escrita por un guionista de Netflix. Pero no: es real, documentada, y tiene más giros que un camino de montaña. Así que agárrense, porque vamos a recorrer el extraño camino que lleva de una usurpación municipal a un proyecto de ordenanza que huele a negociado inmobiliario desde la Costanera.
🎭 Acto I: El terreno que el Municipio no pudo comprar (y decidió ‘usar’)
Todo empieza en 2008, cuando los hermanos Cappello, dueños de un inmueble de más de 13.000 metros cuadrados sobre la Costanera, frente al río Paraná, le ofrecen en venta su propiedad al Municipio. El expediente municipal 4121-7931/08 lo documenta todo: el Jefe de Gabinete Pablo Giménez le sugiere al intendente que ‘resultaría de toda utilidad considerar seriamente la conveniencia de la operación’. El Subsecretario Legal y Técnico, Dr. Alan Paul Fortune, aclara que se trata de ‘la intención de adquirir la Comuna un bien raíz que pertenece al dominio privado de los administrados, para incorporarlo al dominio del Estado Municipal’.
La cosa se traba. El municipio no llega a un acuerdo de precio. Los Cappello, cansados de esperar, le venden el terreno en 2014 a Alberto Ernesto Crajevich, un martillero y corredor público que ve potencial en el lugar. Pero acá empieza lo curioso: en vez de reconocer que el negocio se les escapó, las autoridades de entonces, con el intendente Osvaldo Cáffaro a la cabeza, deciden que el terreno, ahora de Crajevich, siga siendo ‘de todos’. O algo así.
En julio de 2014, de la noche a la mañana, aparecen juegos infantiles en el baldío. Crajevich, que ya era el dueño, envía una carta-documento. El municipio no responde. Cuando intenta cercar el terreno, en agosto de 2015, aparece la topadora de la Dirección de Prevención Urbana, la concejal Mariana Conturbi, y un autodenominado ‘comisario’ que le advierte que ‘no podía hacer semejante cosa justo en este momento cuando hay elecciones’. Los postes de cemento terminan volcados, cargados en camionetas municipales y llevados a quién sabe dónde. Crajevich hace la denuncia penal correspondiente.
La respuesta a la demanda del municipio, presentada por Hugo Alejandro Albesa, quien figura simultáneamente como ‘Monotributista’ y funcionario municipal, es un festival de negativas: niega que el inmueble sea de Crajevich, niega que haya habido presión sobre los Cappello, niega que haya usurpación, niega que haya juegos infantiles, niega que funcionarios le hayan advertido que no se iban a sacar los juegos. Curiosamente, en la contrademanda el municipio admite que ‘siempre reconoció la titularidad del inmueble por parte de la familia Cappello’ pero que hubo ‘un consentimiento por parte de los titulares de dominio a los efectos de que el Municipio ocupe el inmueble y lo destine al espacio público’. Por supuesto que el documento del consentimiento de los Capello en favor de la Municipalidad no es público y no sabemos si existe realmente. ¿Y después? Después la relación se ‘enfría’, dicen, como si fuera una novia tóxica que no acepta el no por respuesta.
⚖️ Acto II: El acuerdo transaccional, o cómo cerrar una usurpación con promesas urbanísticas
El juicio sigue. Y en algún momento, en vez de ir a juicio oral, las partes llegan a un acuerdo transaccional que presentan para su homologación judicial. El documento, firmado por Crajevich y por el propio Hugo Albesa, ahora ya no solo como simple monotributista, sino como ‘Subsecretario de Asuntos Legales del Municipio’, tiene varias perlas dignas de análisis.
Primero: el municipio reconoce que Crajevich es el dueño. Segundo: le autoriza ‘provisoriamente’ a seguir usando el terreno como plaza pública, con la condición de que cuando Crajevich quiera desarrollarlo, el municipio retire todo en 30 días. Tercero: Crajevich desiste de cobrar daños y perjuicios… y todo lo firma el mismo Albesa que tiempo atrás decía todo lo contrario. Parece inverosímil, pero en abogacía todo depende de qué lado del mostrador te pares.
Acá viene lo jugoso.
En el punto 4 del apartado V, el acuerdo establece que todos los desistimientos quedan ‘expresamente supeditados’ a que el Municipio ‘promueva y obtenga la adecuación de los indicadores urbanísticos aplicables al inmueble, de modo tal que resulten similares a los previstos para los predios ubicados en el sector de la Costanera de la ciudad de Zárate, conforme la normativa urbanística vigente o la que en el futuro la sustituya’. Y agrega: ‘En ningún caso los indicadores urbanísticos que se establezcan podrán ser inferiores al indicador PPC2’. El municipio se compromete a impulsar las actuaciones ‘administrativas y legislativas’ en un plazo máximo de seis meses.
Traduzcamos: el municipio le promete a Crajevich que le va a cambiar la zonificación del terreno para que pueda construir algo grande, tipo lo que se permite en la Costanera. Y si no lo hace, Crajevich puede volver a reclamar.
¿Y quién firma esto por el municipio? El mismo Hugo Albesa que antes era monotributista, ahora es Subsecretario de Asuntos Legales y reconoce lo que antes negaba. ¿Cómo un funcionario municipal es monotributista? Buena pregunta. Cuando contesta la demanda figura con CUIT 20-21665445-6, ‘Monotributista, Legajo Previsional N° 59540-5’. En el acuerdo, firma ya como Subsecretario. La dualidad de roles es, cuanto menos, llamativa. Un tipo que cobra como monotributista no debería ser empleado público en relación de dependencia. O es uno, o es otro, o hay algo que no cierra. Pero en Zárate, aparentemente, se puede ser ambas cosas. Todo es válido.
📜 Acto III: El proyecto de ordenanza, o la promesa cumplida (¿para quién?)
Y ahora llegamos al presente. El Ejecutivo municipal envía al Concejo Deliberante un proyecto de ordenanza que crea el ‘Régimen de Promoción de la Construcción’ para la zona de la Costanera. El objetivo, dicen, es ‘incentivar las inversiones de desarrollo urbanístico’. La vigencia: hasta el 30 de noviembre de 2027.
Pero en el artículo 12, el proyecto establece algo muy específico: ‘Incorporase el inmueble de Circ1, Sec G, Mz 393, Parc 1b Pda 038-000608-1 a la Zona RCA1 del Código de Planeamiento Urbano otorgándole todos los indicadores urbanísticos de dicha Zona en cumplimiento del acuerdo judicial homologado judicialmente en expte caratulado ‘CRAJEVICH ALBERTO ERNESTO C/ MUNICIPALIDAD DE ZÁRATE S/ ACCIÓN REIVINDICATORIA’ Expte. N° 54689’.
Es decir: el municipio no solo cumple el acuerdo con Crajevich, sino que lo hace mediante una ordenanza que beneficia específicamente a este contribuyente, cambiándole la zonificación de PPC4 (Protección Patrimonial Costera, que solo permite usos administrativos, culturales y recreativos del Estado) a RCA1 (Residencial Costera Alta densidad).
¿Y qué implica esto? Según el Código de Planeamiento Urbano de Zárate, disponible en https://zarate.gob.ar/wp-content/uploads/2024/03/2024-Codigo-de-Planeamiento-Zarate-2023-.pdf, la zona RCA1 permite Hoteles, oficinas, departamentos. Con vista al río. En una de las zonas más codiciadas de Zárate.
El artículo 11 del proyecto, además, incorpora a otros inmuebles a la RCA1, pero siempre ‘supeditado a la firma de los acuerdos descriptos en los artículos 10 y 11’. Es decir: el cambio de zonificación para el terreno de Crajevich ya está asegurado por el acuerdo judicial; para los otros, hay que negociar.
🏛️ La potestad del Ejecutivo: ¿puede comprometerse de esta manera?
Acá viene el problema de fondo. La Ley Orgánica de Municipalidades (Decreto-Ley 6769/58, artículo 159 y concordantes) establece que ciertos actos del Ejecutivo requieren autorización del Concejo Deliberante. La compra-venta de inmuebles, por ejemplo. La modificación del Código de Planeamiento Urbano, definitivamente. Pero ¿puede el Ejecutivo firmar un acuerdo judicial comprometiendo al municipio a impulsar una ordenanza específica para incumplir la ley?
El acuerdo transaccional dice que el municipio se compromete a ‘promover y obtener’ la adecuación de indicadores urbanísticos. El proyecto de ordenanza es la concreción de esa promesa. Pero el Ejecutivo no puede garantizar que el Concejo Deliberante vaya a aprobar la ordenanza. Eso sería vulnerar la separación de poderes. Lo que el Ejecutivo sí puede hacer es enviar el proyecto. Lo que no puede hacer es comprometerse judicialmente a que saldrá aprobado del Concejo Deliberante, porque eso depende de otro poder del Estado.
Es como si yo te prometo que mi vecino te va a prestar la plata. No depende de mí. El acuerdo, en ese punto, es de dudosa validez. O, al menos, de dudosa ética.
🤝 Los amigos de siempre: Crajevich, Matzkin y el mismo bando
Curiosamente, o no, Crajevich y Matzkin comparten más que el acuerdo alcanzado que aquí compartimos. Crajevich participó políticamente en la misma agrupación que el propio Intendente Matzkin. En dos oportunidades, 2021 y 2023 participó de las PASO en la misma agrupación que el Intendente, Juntos por el Cambio y Juntos respectivamente.
Como dijera Rubén Blades, sorpresas te da la vida.
La cercanía política, si existió, sería un dato más en un panorama que ya de por sí es sospechoso.
💰 ¿Negociado inmobiliario o simple coherencia?
Veamos los hechos:
- El municipio quiso comprar el terreno. No pudo.
- El municipio usurpó el terreno. Instaló juegos, impidió el cercado, destruyó obras privadas.
- El municipio litigó y perdió. El acuerdo transaccional reconoce a Crajevich como dueño.
- El municipio se comprometió a cambiarle la zonificación. En el acuerdo judicial.
- El municipio ahora manda una ordenanza que hace exactamente eso. Artículo 12 del proyecto.
La secuencia es perfecta. Demasiado perfecta. El municipio pasa de querer expropiar a querer promover. De impedir el desarrollo a garantizarlo mediante norma legal. Y todo, casualmente, para el mismo terreno. El mismo que pertenece a una persona que compartía espacio político con el intendente.
El proyecto de ordenanza, además, no es una norma general de urbanismo. Es un régimen de ‘promoción’ que incluye beneficios tributarios, créditos por obras públicas, transferencia de créditos a terceros, y la posibilidad de que ENDEZA (el Ente Municipal de Desarrollo) gestione todo. Es decir: no solo le cambian la zonificación a Crajevich, sino que le ponen un entramado institucional para que el desarrollo sea más fácil, más barato y más rentable.
🎯 La contradicción central
En octubre de 2024, en esta nota ya se señalaba algo parecido: la sospecha de que detrás de la política urbanística de la costanera zarateña hay intereses inmobiliarios conectados con el poder político. Ahora, con este proyecto, la sospecha se convierte en evidencia documental.
El mismo municipio que negó la propiedad de Crajevich, ahora le garantiza por ordenanza los indicadores urbanísticos más generosos de la zona.
📝 Conclusión: el negocio está servido
No podemos afirmar sin más que hay un delito. No somos ni abogados ni jueces. Pero sí podemos, y debemos, decir, con los documentos en la mano, que esto huele mal. Huele a que el municipio primero intentó quedarse de prepo con un terreno, fracasó, y ahora le está dando al dueño, mediante un acuerdo judicial dudosamente vinculante para el legislativo y una ordenanza a medida, exactamente lo que necesita para hacer un negocio inmobiliario millonario.
La pregunta que queda es: ¿a cambio de qué? ¿Por qué el municipio, después de años de litigio, decide no solo rendirse sino premiar al que ganó? ¿Por qué un acuerdo transaccional incluye una promesa de cambio de Ordenanza que el Ejecutivo no puede garantizar sin el Deliberativo? ¿Por qué el mismo funcionario que era monotributista firma como Subsecretario? ¿Por qué la zonificación cambia justo para el terreno de Crajevich y no para otros de similares características?
En Zárate, parece, la Costanera no es solo un lugar para pasear. Es un tablero de ajedrez donde los que saben las reglas, y tienen amigos en el municipio, se llevan los mejores premios. Y los vecinos, como siempre, miran desde la tribuna.
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RODOLFO WALSH – AGENCIA CLANDESTINA DE NOTICIAS
