De 12 metros a 80: el ascensor urbanístico que el Municipio le quiere regalar a Crajevich 🏗️🎁
Hace un par de semanas publicamos en este mismo espacio la historia de cómo un baldío usurpado terminó convertido en negocio millonario. La verdad es que pensábamos que ya habíamos visto todo. Pero en Zárate, como dicen por ahí, nunca hay que subestimar la creatividad de quienes manejan los destinos urbanos del Distrito. Resulta que mientras nosotros estábamos ocupados leyendo el acuerdo judicial entre Crajevich y la Municipalidad, en algún despacho oficial ya se estaban dibujando torres. Literalmente.
El proyecto circula. No es un rumor de pasillo, no es un chisme de café. Son planos de arquitectura que muestran qué es lo que se planea construir en el predio que durante años el Municipio usurpó y ahora, cómo no, pretende beneficiar. La pregunta ya no es si hay negociado. La pregunta es cuánto más grande es el negocio de lo que nos contaron.
🏗️ El proyecto que nadie quería mostrar
Los planos que circulan en los despachos oficiales llevan el sello del estudio SGA Santiago Di Girolamo Arquitectos. La fecha es 18 de junio de 2026. El título del dibujo dice, tragicómicamente, ‘Plaza Zárate’ y el master plan muestra un complejo de departamentos, pileta, SUM y cocheras distribuidas en un predio de 8.670 metros cuadrados (7.050 m² + 1.620 m²) sobre la Costanera Luis Rocha, entre Av. Mitre y Calle Comercio. Las elevaciones dibujan edificios que alcanzan los 24,20 metros de altura en algunas de sus fachadas.
Ahora, fijémonos en ese número. Veinticuatro metros. Más del doble de lo que permite la zonificación actual del predio. Y acá empieza lo divertido.
¿Esto es lo que quieren hacer en la Costanera?
📜 El acuerdo que lo cambia todo
Volvamos al Acuerdo Transaccional firmado entre Alberto Ernesto Crajevich y la Municipalidad de Zárate, homologado judicialmente en el expediente N° 54689. En el punto 4 del apartado V, el documento establece algo que a estas alturas ya debería sonar familiar:
‘Todos los desistimientos precedentemente mencionados quedan expresamente supeditados a que la Municipalidad de Zárate promueva y obtenga la adecuación de los indicadores urbanísticos aplicables al inmueble, de modo tal que resulten similares a los previstos para los predios ubicados en el sector de la Costanera de la ciudad de Zárate, conforme la normativa urbanística vigente o la que en el futuro la sustituya.’
El punto 5 agrega un piso: ‘En ningún caso los indicadores urbanísticos que se establezcan podrán ser inferiores al indicador PPC2’. Y el punto 6 le da al Municipio seis meses para impulsar las actuaciones administrativas y legislativas.
Traduzcamos sin abogados de por medio: Crajevich aceptó no cobrar daños y perjuicios por años de usurpación municipal a cambio de que el Ejecutivo le cambie la zonificación para que pueda construir más y más alto. Y si no lo hace, el acuerdo se cae y vuelve a reclamar. Es lo que en el barrio llamamos ‘una presión con clase’.
📊 PPC2 vs. RAC1: la diferencia entre una casita y una torre
Veamos los números, porque los números no mienten (aunque en Zárate a veces se esfuerzan por lo contrario).
|
Indicador |
Zona PPC2 (la que dicen reclamar) |
Zona RAC1 (la que realmente reclamarían) |
|
FOS |
0,5 |
0,5 |
|
FOT |
2,0 |
4,0 |
|
Altura máxima |
12 m (18 m en parcelas >2.000 m²) |
80 m |
|
Densidad bruta |
380 hab/Ha |
750 hab/Ha |
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Carácter |
Protección Patrimonial |
Residencial de Alta Densidad Costero |
Fuente: Código de Planeamiento del Partido de Zárate, Anexos de Zonificación PPC2 (pág. 80) y RAC1 (pág. 62).
La diferencia es abismal. En PPC2, Crajevich podría levantar algo parecido a una casa grande o un edificio bajo. En RAC1, puede construir una torre de 80 metros, casi la altura de un edificio de 25 pisos, con el doble de densidad y el doble de FOT. Es como pasar de un Fiat 600 a una Ferrari cambiando la patente.
Y es que la única zona RAC1 existente en toda la Costanera de Zárate es la de Zárate Chico. Cuando el acuerdo dice que los indicadores deben resultar ‘similares a los previstos para los predios ubicados en el sector de la Costanera’, lo que se está promoviendo, de hecho, es equiparar el predio de Crajevich con los parámetros de Zárate Chico. Una zona residencial de alta densidad costera. Para un terreno que durante años fue una plaza pública usurpada.
🎭 La zonificación ‘R1’ que no existe
Pero hay un detalle que resulta particularmente simpático. En el borrador del proyecto que circula entre funcionarios, se menciona una supuesta categoría de zona ‘R1’. El problema es que esa zona no existe en el Código de Planeamiento vigente del Partido de Zárate, disponible en el sitio oficial del municipio. La única zonificación que combina una ‘R’ con un ‘1’ en la zona de la Costanera es la RAC1.
¿Un error de tipeo? ¿Una confusión involuntaria? La verdad es que en un proyecto de esta envergadura, donde se juegan millones de pesos en plusvalía, los ‘errores’ de este tipo suelen ser bastante convenientes. Es como cuando alguien ‘se equivoca’ y deposita plata en tu cuenta: la intención queda clara aunque la excusa sea endeble.
📏 26 metros, 18 metros, 80 metros: ¿qué altura queremos?
Acá viene otra joyita. El proyecto que circula, ese mismo que muestra edificios de 24,20 metros, fue presentado en un contexto en que públicamente tanto Matzkin como Crajevich reclaman la ‘retrotracción’ del cambio de zonificación. Dicen que quieren volver a la normativa anterior. Que el predio debería quedar como estaba. Que no buscan negocios inmobiliarios.
Pero entonces, ¿por qué el proyecto ya contempla edificios de 26 metros cuando la zonificación PPC2 que supuestamente defienden tiene un tope de 18 metros para parcelas mayores a 2.000 m²? Y más aún: ¿por qué el acuerdo judicial exige que los nuevos indicadores no sean inferiores a PPC2, abriendo la puerta directamente a los 80 metros de RAC1?
La respuesta, amigos, está en los planos. Y en los números. Y en el acuerdo. El objetivo final no es retrotraer nada. El objetivo es mejorar las condiciones de la zonificación para que un proyecto inmobiliario que hoy no sería muy rentable, mañana lo sea. Y no solo rentable: multimillonario.
🏠 San Javier vs. Crajevich: dos tierras, dos soluciones
Y ahora permitime un aparte que no podemos obviar.
En marzo de 2026, el intendente Marcelo Matzkin anunció que el barrio San Javier debe ser trasladado. Las inundaciones dejaron a unas 80 familias en la calle, y la propuesta oficial fue clara: vender predios municipales ociosos para financiar la reubicación de esos vecinos hacia una zona más segura. Una solución estructural para gente que perdió todo.
¿Y qué pasa con Crajevich? ¿Por qué para unos la solución es ‘vendemos terrenos municipales y te reubicamos’, mientras que para otros la solución es un acuerdo mano a mano? ¿Acaso depende del barrio? ¿Depende del tamaño del bolsillo? ¿O depende de quién comparta agrupación política con quién?
Porque sí, hay que decirlo: Crajevich participó políticamente en la misma agrupación que Matzkin en las PASO de 2021 y 2023. Una casualidad, sin duda. Como lo es que el mismo Hugo Albesa que respondió la demanda como monotributista ahora firma acuerdos como Subsecretario de Asuntos Legales. En Zárate, las casualidades abundan.
🎤 ‘Sacar el expediente 205 para privatizar la Costanera’
La diputada nacional Agustina Propato fue clara al respecto. En un video disponible en Facebook, la legisladora afirmó que el único objetivo de la actual administración local es ‘sacar el expediente 205 para privatizar, antes de irse, la Costanera’. No hay vueltas. No hay eufemismos. Para ella, esto no es sobre ‘incentivar la inversión privada’ ni ‘generar viviendas’. Es entregar el frente ribereño al mejor postor antes de que cambie el gobierno.
Y la verdad es que, mirando los hechos, cuesta encontrarle la vuelta. El Decreto N° 227/26 fija una ‘plusvalía urbana’ para la zona. Matzkin participó del SINOR 2026 promoviendo Zárate como destino inmobiliario. Se eliminan tasas. Se facilitan construcciones. Se mudan boliches a la Costanera para ‘ordenar la noche’. Y en medio de todo, aparece un proyecto de ordenanza que, oh, casualidad, le cambia la zonificación exactamente al predio del amigo Crajevich.
¿Por qué si Propato lo dice abiertamente, el resto calla? ¿Nadie más piensa como ella? O mejor… ¿cómo piensa el resto de la dirigencia local? Agustina Propato dijo lo que piensa, el resto de la dirigencia ¿qué piensa? ¿El resto de la dirigencia piensa?
🔍 Conclusión: cuando el truco se ve desde el palco
No hace falta ser arquitecto para entender lo que pasa acá. No hace falta ser abogado para leer el acuerdo. Y no hace falta ser político para detectar el mal olor.
Un municipio que usurpó un terreno durante años, que litigó y perdió, que ahora le cambia la zonificación al dueño para que pueda hacer negocios inmobiliarios de escala monumental, no está ‘resolviendo un conflicto’. Está premiando a quien ganó, y lo está haciendo con la plata y el futuro de todos los zarateños.
La Costanera no es un tablero de Monopoly. No es un terreno baldío esperando ser ‘puesto en valor’. Es el frente ribereño de una ciudad que ya sufrió demasiados negociados con vista al río.
Y si alguien todavía tiene dudas, que mire los planos. Que lea el acuerdo. Que compare PPC2 con RAC1. Que se pregunte por qué un proyecto de 26 metros se dibuja en una zona de 18. Que se pregunte por qué San Javier se reubica vendiendo predios municipales, mientras Crajevich se queda con la Costanera cambiándole la legislación ‘a medida’.
Las respuestas están todas ahí. Solo hace falta querer verlas.
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RODOLFO WALSH – AGENCIA CLANDESTINA DE NOTICIAS
